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房地產稅與物業稅、房產稅的區別

一、關于物業稅

(一)物業稅

2003年10月14日,黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》曾提出,“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費”。這是“物業稅”第一次進入人們的視野。國務院2009年5月25日發布的《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》(國發〔2009〕26號)也提出,2009年要研究開征物業稅。

“物業”一詞據稱源自我國的香港地區和東南亞,《現代漢語詞典》認為,物業“通常是指建成并投入使用的各類房屋(如公寓、商品房、寫字樓等)以及配套的設備、設施、場地等” 。可見,物業側重指房產,不包括地產。物業稅就是房產稅,屬于財產稅(property tax)的一種。當然,我國香港地區的“物業稅”事實上是對出租房屋取得租金征收的一種個人所得稅。其房產稅被稱為“差餉”。

我國之所以沒有提出將房地產市場的相關稅費歸并為“財產稅”,一是因為“財產”的概念較為寬泛。除了房屋、土地之外,還包括車輛等動產乃至股票、債券等無形資產;二是,與西方發達國家不同,我國實行的是土地的社會主義公有制,居民和企業只能取得土地一定期限的使用權,并不擁有對土地的所有權。因此,將其稱為“不動產稅”或“房地產稅”都顯得不夠科學和嚴謹,故而參照香港等地區,選擇了“物業稅”的稱謂。

(二)“物業稅”與“物業費”

當然,“物業稅”的稱謂遠非完美。首先,它容易和人們所熟知的“物業費”相混淆;其次,甚至有人會誤認為“物業稅”是“物業費”費改稅的結果,從而認為將來繳納了物業稅之后,就無需再繳納現在的物業費了。其實不然,物業稅的征收基礎是土地、房屋等不動產的所有者所擁有的財產,政府是征收主體,通過政府的強制力實現。物業稅是納稅人向國家繳納的一種帶有很大受益性質的財產稅。也就是說,政府可以運用征繳的物業稅收投資基礎設施、改善房地產的周邊環境,從而帶來納稅人房地產的進一步升值;物業費則是居民向物業公司交納的電梯、衛生、保安等方面的服務費。二者之間有著本質的區別。

在國外,住宅其實可以分為很多類,主要包括:

一是獨立房屋、獨棟別墅(Detached)。獨立房屋是建筑在其所屬土地上的單一房屋,指獨立的房子(House),即四面墻都是自己獨有的。

二是半獨立房屋(Semi-Detached)。這種房屋有時被稱為“半獨”(Semis),它的一側同另外一所相似的房屋相連,雙方共用一堵墻。

三是鎮屋(Townhouse)。有時也稱為“排屋”、“聯排別墅”(Row house),這種房屋兩側都和相似的房屋相連。

四是共管公寓(Condo,condominium)。共管公寓可以是共同管理的鎮屋,也可能是低層或高層公寓大廈的單位。其實condo的概念和apartment(公寓)很像,但apartment一般是只能租,而condo可以買,也可租。

這里,除所謂的“獨棟別墅”之外,其他房屋多是有小區的,這就涉及綠地等費用公攤問題。對于這些房屋,則需要交納“物業費”(condo fee)。而這些物業費通常會覆蓋小區的保安費(security)、保險費(property insurance)等內容,其用途是高度透明的;有的小區在交納物業費之后,甚至可以免去水費等費用。小區物業的經營狀況甚至會和小區房產的價格直接相關,如果一個小區的物業公司經營狀況良好、物業費有盈余,那么該小區的房產因此會獲得溢價;反之則會產生折價。可見,這種“物業費”確實是小區公共服務的一種成本分擔,因此一些國外的“物業費”其實是可以沖抵“物業稅”的。

由此看來,在我國城鎮化水平不斷提高的背景下,我國要實現基層民主自治,確實可以從小區的物業費用途公開做起,進而推進所謂“物業稅”的改革,由基層民主自治向基層地方政府治理現代化轉變。

二、房產稅:新舊之分

然而,就在人們都認為物業稅將“漸行漸近”時,《關于中央和地方2009年預算執行情況與2010年中央與地方預算草案的報告》中,卻已經沒有物業稅的相關內容,取而代之的是“完善消費稅和房產稅制度”。2013年國務院批轉國家發改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見》,明確提出“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。

2011年1月28日,房產稅改革試點終于在上海和重慶破冰。2011年1月28日起,上海、重慶兩市開始對部分個人住房征收房產稅。重慶偏重對高檔房的征收,對外地炒房客從第二套房開始征稅,稅率為0.5%-1.2%。上海則針對新增一般房地產,規定對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅,而且按照人均面積做起征點考慮,根據房價高低稅率分別暫定為0.6%和0.4%。

然而,需要注意的是,這種“新房產稅”要與我國早已有之的“舊房產稅”區別開來。

新中國成立后,政務院在1950年1月公布的《全國稅政實施要則》,規定全國統一征收房產稅和地產稅。同年6月,為簡并稅種,將房產稅和地產稅合并為房地產稅。1951年政務院公布了《城市房地產稅暫行條例》。1973年工商稅制改革時,把對(國有)企業征收的城市房地產稅并入工商稅,只對有房產的個人、外商獨資企業和房產管理部門繼續征收城市房地產稅。1984年,國務院在對國有企業進行第二步利改稅和改革工商稅制時,確定恢復征收房產稅。但我國的城市土地屬于國家所有,土地使用者沒有土地所有權,因此將城市房產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種,并先后于1986年和1988年發布了這兩個稅種的暫行條例。從此,對內資納稅人征收房產稅和城鎮土地使用稅,城市房地產稅只適用于外資納稅人。房產稅按房產原值進行一定比例扣除后的余值或租金的標準計算,城市房地產稅按標準房價或標準地價的一定比例計算,城鎮土地使用稅直接按所使用的土地面積計算。《2008年國務院第546號令》規定, 1951年8月8日政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起,外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人,依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅,這標志著我國內外資房地產稅制的統一。

對比新舊房產稅,“舊房產稅”一是規定“個人所有非營業用的房產免納房產稅”;二是規定“房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納”。我國“舊”房產稅政策規定,可以采取從租計征(稅率為12%)和從價計征(稅率為1.2%)兩種方式。從價計征,是指按房產原值一次減除10%-30%之后的余額計征。顯然,房產稅采用的是一種“歷史成本”的稅基,沒有能夠體現出政府改善房產周邊基礎設施而使房產價值上升的影響。為此,“新房產稅”,一是將其稅基由現在的“歷史成本”轉為“公允價值”(fair value)。所謂公允價值,即房產的現價。而房產交易并不會隨時發生,房產又具有其自身的位置、面積、朝向等很多獨特屬性,因此就需要通過評估來確定房產的價值。二是要將“個人所有的非營業用的房產”納入進來,在給予適當“豁免”的前提下,一并課稅。

三、房地產稅

在經歷了“房產稅-物業稅-房產稅”的變遷之后,黨的十八屆三中全會則是將其稱為“房地產稅”,即“加快房地產稅立法并適時推進改革”。物業稅的“神龍見首不見尾”和房地產稅的最終“王者歸來”和“實至名歸”,同樣耐人尋味。“主角不是你”背后最主要的原因,應當是向稅收法定主義原則的回歸。新一輪財稅體制改革的基本思路,圍繞十八屆三中全會決定明確的“完善立法、明確事權、改革稅制、穩定稅負、透明預算、提高效率”等6句話、24個字展開,其中首當其沖的就是“完善立法,樹立法治理念,依法理財,將財政運行全面納入法制化軌道”。

谷成(2011)指出,《上海市人民政府關于印發(上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法)的通知》和《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》都指出,《暫行辦法》的印發是當地人民政府的決定,其依據為“國務院第136次常務會議有關精神”。然而,上述辦法與現行房產稅的法律依據并不一致。國務院于1986年9月15日頒布、自1986年10月1日起施行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發[1986]90號)第五條規定,個人所有非營業用的房產免納房產稅。這種不一致很可能使納稅人對上海市人民政府和重慶市人民政府各自出臺的《暫行辦法》的法律規范性產生質疑,或者將稅收的性質混同于行政命令,進而使“房地產稅”出臺的法理基礎受到質疑。這種質疑在黨的十八屆四中全會強調全面推進依法治國的背景下顯得更加切中要害,這也是促使“房地產稅”回歸的重要原因。

無論采用什么樣的名字,房產稅改革的兩項標準達到共識:一是要“擴圍”,將個人自有非營業性房地產納入課稅范圍;二是要改變稅基,將目前由歷史價值的從價計征和從租計征改為按公允價值為基礎的評估價值征稅。從上述意義來講,我國房地產稅改革實際上是開征一種新型的具有財產稅性質的全新稅種。目前正在上海和重慶試行的房產稅改革并不是真正的房地產稅改革,因為它們的課稅范圍還是比較狹窄的,方案中存在著對存量房不征稅和對某些增量房免征稅的優惠措施。這不符合財產稅的計稅原理和國際一般做法。

然而,“城頭”變換的可能也只是“大王旗”。房產稅改革仍然在沿著既定的軌跡在行進。而且,這種行進的速度還在不斷加快。我國自2015年3月1日開始施行的《不動產登記暫行條例》就被認為客觀上是在為房地產稅的開征創造條件。由此可見,我國房地產稅改革在“稱謂”上經歷了如下的變化過程:物業稅從“漸行漸近”到“漸行漸遠”與房地產稅則“漸行漸近”;物業稅的“鳩占鵲巢”到房地產稅最終的“王者歸來”。

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